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布局长三角地王板块 寻找潜力楼盘 地王之风越演越烈

发布于：2008-10-8 已被阅读： 次 来源：上海黄浦网站建设

布局长三角地王板块 寻找潜力楼盘 地王之风越演越烈
　　地王之风越演越烈，已经不再仅仅停留在一线城市。看着“大哥”们不断创造着高价地王，长三角的二线城市也奋起直追，温州、南通、无锡……地王一再刷新，房价也屡创新高。去年12月，宁波华辰北9号地块出让，176005平方米的二类居住用地，出让起始价(底价)为楼板价2500元/平方米，最终被雅戈尔以15亿元拿下，此时的楼板价已高达6490元/平方米。

　　新盘集体涨价

　　南京江宁区的郭老师亲身感受了地王产生前后的买房变化。今年5月，他得知南京江宁龙湖文馨苑一期即将开盘，于是前往售楼处。售楼人员热情地请他留下电话和地址，并表示一旦开盘立即通知他。之后，郭老师听说楼盘周边的牛首山河有空地待拍，就越发看好该楼盘的前景。为了买房，他放弃暑期旅游，数次致电售楼处，但开盘时间却一拖再拖，直到7月22日也未得到准确消息。可当他再次致电售楼人员时，却被告知一期的100多套房子已在7月18日上午开盘，并在7月20日销售一空。

　　7月26日，万科以17.85亿元拿下牛首山河地块，成为当时的地王。龙湖文馨苑一期的杨小姐告诉记者，该项目实际上地处江宁区九龙湖板块，但也确实沾了地王的光。虽说地段比不上地王，周边设施也并不完善，但地王效应不容小觑，销售一空自然不算意外。

　　“万科拿下牛首山河地块，楼面地价达到3278元/平方米，建成后，最低房价将达8000元/平方米。目前这里房子均价只有4500元/平方米，购买者只需用首付的钱买房后转手，价格就将翻番。”正在登记二期客户资料的张先生对自己的选择信心十足。

　　类似的地王效应比比皆是。今年6月21日，浙江绿城以12509元/平方米的楼板价拿下上海杨浦区新江湾城D1地块，这一价格与该区域在售新盘的价格相差无几。消息一出，周边在售楼盘房价立即上涨了10%至30%。

　　“这些周边楼盘的涨价，反过来也给内心原本忐忑不安的新地王得主极大的心理安慰，给他的冒险一赌吃了颗定心丸，让他对未来房价的上涨充满了憧憬。”一位业内人士说，“长沙地王92亿元的地价直接导致的结果就是，几年之后长沙新河三角洲住宅售价将达10000元/平方米左右，而这将引领长沙目前3000元～4000元/平方米的房价开始步入上涨加速期。”

　　不仅是新房受地王刺激而频频提价，地王出现之后，地王周边的二手房价也大幅度提高。牛首山河地块成为地王后，立即搅动了南京江宁区楼市。江宁板块的多家中介个人都反映了同一问题：从7月26日万科拿地至7月29日的3天内，整个江宁二手房挂牌价平均涨了300元/平方米。很多原本挂牌的房主都选择了继续观望，甚至开出8000元/平方米不含税的标价。

　　开发商开始囤房

　　记者随后来到万科在南京江宁区地王附近的楼盘——合家春天（又叫新合家花园）售楼处。售楼小姐告诉记者，7月13日挂牌销售的465套房源，现仅剩最后3套。

　　然而记者在南京江宁区商品房销售公示的官方网站上看到，至截稿日止，新合家花园销售总套数为465套，成交套数为403套，认购套数为50套，余房应不止3套。

　　售楼人员告诉记者，随着万科拿下地王，二期开盘时，房价将会逼近6000元每平方米。

　　合家春天的一位负责人称：“现在我们周边很多楼盘都有房可售，但不去申请‘五证’，只等好行情。有万科地王在，江宁板块未来房价就有了参照。”

　　颇有默契的是，江宁地王附近大多数楼盘都表示已无现房可售。世纪东山花园在地王出现后的8月7日开盘，称100来套房当天全部售完。协众雅居在早期登记客户资料时承诺将于8月5日开盘，推出206套房。可直到8月14日也没开盘，接待的售楼先生称：“一期还未开盘，房子全部没有了，全被‘内部人士’订走了。”

　　“寡头”垄断存风险

　　采访中一些房地产开发商认为，屡屡出现的“天价”竞拍其实正凸显出当前房地产市场的“森林法则”——越是资本雄厚的开发商越能拿到日益稀缺的土地资源，而大量的普通开发商只能望土兴叹。“地王上长出的房价绝不会比市场均价低。”上海房产专业人士林先生分析说，随着土地争夺的激烈，以后土地资源将越来越多流入大盘的旗下，而土地成本又在房价中占有绝对的比例，地王肯定会成为房价上涨的“推手”。

　　记者了解到，近期不少地产类上市个人增发股票大都与拿地有关。金地集团、保利地产、万科等上市个人相继增发股票，上市个人争相充当地王是由其融资优势决定的。

　　布局地王板块 寻找潜力楼盘

　　在这个地王频出的时代，如何沿着地王板块寻找未来一段时间的潜力楼盘，成为投资者关注的焦点。那些颇具潜力的价值洼地何处可寻？业内资深投资人士认为，可以遵循以下三点：

　　其一，地王板块周边的价格洼地。以新江湾城为例，目前该区域的房价已直奔两万元大关，相比之下，与之毗邻的中原板块不过万元的单价与新江湾城的差距非常明显。不过，也正因为此，目前中原板块房源已非常稀少。

　　此外，与新江湾城南北相对的黄兴板块，其未来的价格上涨空间也颇为引人。目前该板块内的海上硕和城均价上升至每平方米13000元，欧洲豪庭也涨至14500元，这与新江湾城也仍有不小差距。

　　作为新兴城市副中心的五角场，其房价也被明显低估。新江湾城的商业配套及交通设施都依附于五角场商圈，而五角场板块除了龙头项目创智天地外，已无大宗土地可以供应。因而对于投资型客户而言，五角场土地的稀缺性和持续减少的供应蕴含了更高的升值潜力。

　　其二，尚未凸显价值的地王板块。投资洼地并非一成不变，今天它处于低位，明天上涨后它可能就恢复了自身价值，并且可能因为它的上涨，使得其他区域的洼地效应显现出来。而这些尚未凸显真实价格的地王板块，也将演绎着这趋势。如位于宝山区的罗店新城，由于交通配套等条件限制，目前房价仍旧是两年前的水平。当年的地王项目——顺驰美兰湖公寓，其自身品质颇高，在售均价却仍只是6000元/平方米，周边多个别墅项目如美兰湖金邸等的价格也一直鲜有上涨。可以预见，一旦交通配套等条件得以改善，罗店新城的房价将迎来整体上涨。

　　其三，潜力城市。相对而言，目前上海、杭州、南京等主要城市的房价已经上涨至高位。某种程度上，长三角主要城市的最佳投资时机已经过去，所以可以将考察对象放在二三线城市。受房价传导机制的影响，等到主要城市价位涨到一定阶段之后，周边富有自身潜力的二三线城市的涨势也会随之启动。

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